160万买房如今只值30万，还欠银行100万：中国土地财政吃尽红利，房价暴跌谁来承担？

四川眉山天府新区一名购房者近日在社交平台讲述自己的遭遇：2019年花160万元购买的住房，如今只能卖30多万元，银行贷款却还有100万元没有偿还。这套房子在短短七年间，价格缩水约八成，而购房者仍然背负着一笔远远超过房屋现有价值的债务。

与此同时，网络流传的眉山天府新区朗基香颂天府一期二手房挂牌信息显示，一套95.88平方米的三室两厅住宅，挂牌价仅28万元，单价约2921元；另一套117平方米的四室两厅住宅，挂牌36.8万元；一套105.95平方米住宅挂牌42万元。昔日被开发商包装成资产升值机会的商品住宅，如今正在以令人震惊的价格寻求买家。

当事人还展示了一张2022年登记的眉山天府新区不动产权证。证书显示，住宅建筑面积117.45平方米，土地用途为城镇住宅用地，国有建设用地使用权期限为2018年1月25日至2088年1月24日。

一条当事人的亲身经历，一组大幅下跌的房源挂牌价格，一张记录着土地权属的不动产权证，共同揭示了中国房地产制度中的深层矛盾：地方政府通过土地出让和房地产税费长期获得巨额财政收入，普通居民却必须以毕生积蓄和数十年银行贷款购买住房。房地产泡沫破裂之后，已经收取的土地出让金和税费不会因为房价下降而自动退还，居民的银行债务也不会随之消失。

160万元跌到30万元，损失的不仅是一套房子的市场价值，更是普通家庭几十年的劳动积累。这场房地产危机真正需要追究的，是中国土地财政、房地产税收与住房金融制度如何共同塑造了高房价，又如何将房价暴跌的沉重代价留给普通家庭。

根据当事人公开讲述的购房经历，2019年购入住房时，价格为160万元。如今房屋只能卖30多万元，贷款余额仍有100万元。

按照30万元的价格估算，住房名义价值已经缩水130万元，跌幅高达81.25%。

更加沉重的是，这个家庭面临的损失远远不止130万元。

购房者最初支付的首付款、随后偿还的贷款本金和利息，以及装修、契税、物业等支出，构成了实际住房成本。随着房地产市场下跌，这些长期投入无法通过出售住房得到充分回收。

如果房屋最终以30万元出售，出售所得全部用于偿还100万元银行贷款，仍存在约70万元债务缺口。

中国《民法典》第413条明确规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，所得价款不足清偿债权的，剩余部分由债务人清偿。

这一规定意味着，在没有其他债务处置安排的情况下，即使抵押住房被出售，债务人仍可能继续承担剩余债务。

一套已经失去大部分市场价值的房屋，可能继续占用购房者未来十几年甚至几十年的劳动收入。

这正是中国房地产泡沫破裂之后最残酷的现实之一：资产价格能够迅速暴跌，居民的负债却具有长期刚性。

过去，开发商用房价上涨说服居民买房，银行通过按揭贷款帮助购房者提前支付房款，地方政府通过土地出让获取财政收入。整个市场都在不断扩张的房地产交易中运转。

如今，房价下跌，购房者承担资产缩水；如果收入减少或失业，家庭还将面临贷款逾期、司法执行以及信用受损等风险。

房地产繁荣时期形成的财富幻觉破灭了，但银行与债务人之间的债权关系仍然存在。

对于一个依靠工资收入生活的家庭，这种风险足以改变其后半生的经济状况。

当事人展示的不动产权证，揭示了中国住房产权制度中一个长期被高房价掩盖的问题。

证书登记的住宅建筑面积为117.45平方米，其中专有建筑面积95.35平方米、分摊建筑面积22.1平方米。更值得关注的是土地权属和使用期限。

中国《宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。《土地管理法》也确立了相应的土地所有制框架。

中国居民购买商品住宅，可以依法取得房屋所有权，以及与房屋相联系的国有建设用地使用权，却无法因为支付房价而取得土地私人所有权。

城市住宅建设用地使用权通常按70年期限出让。《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，但这种续期安排并不改变土地的国家所有权性质。

这种制度安排，使政府在城市土地供应、规划用途、开发强度、土地出让等关键环节拥有广泛的行政权力。

开发商必须依法取得建设用地使用权，才能开展相应房地产开发。土地取得成本进入房地产项目的成本结构，最终影响商品住宅销售价格。

普通家庭支付的房价中，包含了开发商取得土地使用权所支付的成本。

这意味着，居民虽然不能取得城市土地的私人所有权，却需要为土地使用权的市场化出让承担相应的经济成本。

在房地产繁荣时期，土地价格持续上涨会推动开发商成本上升，并通过房地产市场传导到购房者。

地方政府则通过土地出让制度将土地资源转化为财政收入。房价越高、土地市场越活跃，这一财政收入机制在繁荣时期就越容易扩张。

中国房地产市场的制度性矛盾正在这里：普通居民需要通过市场竞争承担住房价格，而决定土地供应的重要权力却集中在政府体系之中。

住房需求由居民承担，土地资源由政府配置，土地收益进入财政体系，金融债务则落在购房家庭身上。

中国房地产的高价格，与土地出让金及房地产相关税费形成的成本结构密切相关。

经济学家任泽平团队2024年发布的《中国土地财政报告2024》，对中国土地财政进行了系统研究。

报告以北京、上海、广州、深圳及杭州、成都等八个城市为样本，对2023年商品住宅价格构成进行估算，得出的结果是：

土地成本约占房价的38%，房地产相关税费约占17.2%，两项合计达到55.2%。

这意味着，在这一样本测算中，每100万元住房售价，对应约38万元土地成本和17.2万元房地产相关税费。

研究还从全国财政收入与商品房销售额的宏观关系进行计算：2023年国有土地使用权出让收入相当于当年商品房销售额的49.7%；加上五项房地产特有税收之后，两者合计相当于当年商品房销售额的65.6%。

宏观财政收入与销售额的比值，同单套住房的成本构成属于不同统计口径，但这两项研究都反映了中国土地财政与房地产市场之间极为紧密的经济联系。

房地产开发涉及的财政收入来源十分广泛，包括土地使用权出让收入、契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税，以及其他适用的税收。

其中，国有土地使用权出让收入是长期支撑地方政府性基金预算的重要来源。

土地供应由政府管理，开发商通过市场取得土地使用权，土地成本进入住房价格，购房者通过首付款和按揭贷款承担购买成本。

这一过程将公共土地资源、房地产市场与居民家庭财富连接在一起。

政府从土地出让和房地产相关税收中取得收入，居民则以几十年的工资收入支付商品住宅价格，这正是中国土地财政体系最值得关注的财富分配结构。

当土地价格不断上涨时，高昂的土地成本可以通过房价由终端市场消化。

当房价暴跌时，已经进入财政体系的历史土地出让收入和相关税款，并不会因为购房者的房屋贬值而自动返还。

这就是土地财政繁荣与居民住房风险之间极不对称的经济关系。

中国地方政府长期依赖土地出让收入，与1994年分税制改革之后的财政运行机制密切相关。

分税制改革重新划分了中央与地方的财政收入，而地方政府仍然承担大量基础设施、公共服务和城市建设方面的支出责任。

在财政压力和地方经济增长考核机制的共同作用下，土地出让逐渐成为地方政府重要的融资和财政收入来源。

这一模式在房地产高速扩张时期不断强化。

政府出让土地使用权，开发商借助银行融资取得土地并开发住房，居民通过住房按揭贷款完成购买，土地出让收入又被用于相关财政支出和地方建设。

伴随房地产开发扩张，地方融资平台还可以通过土地开发、资产抵押和项目融资等方式筹集资金。

这使土地成为连接地方财政、房地产建设与金融信用的重要资产。

中国财政部公布的数据反映了这套模式曾经达到的规模。

2021年，全国国有土地使用权出让收入达到87051亿元，即8.7051万亿元。

2025年，这项收入降至41518亿元，即4.1518万亿元。

四年之间，土地出让收入减少约4.55万亿元，降幅达到52.3%。

进入2026年，土地市场继续承压。

财政部10月23日公布的数据显示，2026年前三季度全国国有土地使用权出让收入16087亿元，同比下降27.9%。

与此同时，今年前三季度五项房地产特有税收仍然形成了可观的财政收入：

契税2884亿元，土地增值税2818亿元，房产税3697亿元，城镇土地使用税1870亿元，耕地占用税1059亿元。

这五项税收合计12328亿元，加上同期国有土地使用权出让收入16087亿元，两部分财政收入合计达到28415亿元。

即使在房地产市场持续下行的2026年，仅前三季度，土地出让和五项房地产特有税收的合计规模仍达到2.84万亿元。

这组数字展现了中国土地财政的庞大规模，也揭示了房地产繁荣长期留下的财政依赖。

当一个地方政府的收入结构与房地产交易、土地开发及相关税收深度绑定，地方政府就容易形成扩大土地开发、维持土地市场活跃和推动房地产投资的经济激励。

这也使地方政府的土地供应管理职责与财政收入需求之间产生潜在利益冲突。

土地财政在一定时期内推动了城市基础设施建设和房地产开发，但这种依赖在市场下行时期也会形成连锁反应：土地出让收入减少，地方偿债能力承压，房地产投资收缩，居民住房资产缩水。

最终，整个房地产扩张模式所积累的债务与投资风险，开始通过不同渠道集中暴露。

中国房地产危机最值得深入追究的，是房地产繁荣与衰退两个阶段的利益分配。

房地产快速上涨时期，地方政府通过土地使用权出让取得财政收入，并通过房地产相关活动获得税收；开发商通过建设和销售住房回收投资、获取利润；银行通过开发贷款和个人住房按揭形成债权及利息收入。

普通家庭则将工资、储蓄乃至父母一生积蓄投入房地产市场。

许多家庭为了购买一套住房，不仅耗尽原有积蓄，还承担20年、30年的长期贷款。

在住房持续升值的预期下，这套制度被宣传为实现家庭财富增长的重要途径。

然而，当房价停止上涨并大幅下跌，原有利益关系随之发生变化。

开发商可能出现资金链断裂、债务重组甚至破产；地方政府面临土地财政收入下降和地方债务压力；银行需要处理房地产相关不良资产。

对普通购房者而言，最直接的损失则是住房资产价值下降，而合同约定的贷款本金仍需继续偿还。

四川眉山购房者所讲述的160万元购房、如今只能卖30多万元、仍欠银行100万元的经历，正是这种风险转移的鲜明案例。

购房者用真实收入购买了按照当年市场价格出售的住房，数年之后，住房市场价值却已经难以覆盖银行贷款。

这种现象意味着，房地产繁荣时期形成的高额资产估值，在市场逆转时可能迅速失去支撑，而由贷款合同固定下来的居民债务却无法同步减少。

上涨的房价曾经支撑土地财政、房地产销售和金融扩张；下跌的房价却可能让普通家庭在失去资产价值之后，仍然继续偿还高额债务。

更加深远的影响，是住房财富缩水与消费能力下降之间的联系。

当家庭发现自己持有的住房已经大幅贬值，又必须继续为银行贷款支付本金和利息时，就会压缩其他生活支出。

教育、医疗、养老、日常消费乃至下一代家庭组建，都可能受到影响。

房地产由此从推动居民财富增长的预期资产，转变为长期压缩家庭消费能力的债务负担。

而中国经济长期依赖房地产投资和居民住房支出形成的增长模式，也会随着居民财富和消费能力下降，面临更大的调整压力。

对于中国房地产市场的长期问题，最需要追究的责任主体之一，就是掌握土地规划、土地供应及房地产政策制定权力的政府部门。

在中国现行制度下，地方政府及其自然资源、财政和住房城乡建设部门，分别承担土地供应、财政管理、房地产开发监管和市场管理等职责。

但土地出让收入与相关房地产税收又同地方财政利益紧密联系。

这种制度结构，使政府在房地产市场中同时拥有行政管理权力与重要的财政利益关系。

尤其在房地产高速发展时期，一些地方政府依赖土地出让扩大城市建设，通过土地开发和地方融资平台持续举债，形成房地产市场、财政收入和投资扩张之间的循环。

当房地产需求增长不能持续支撑这种扩张时，风险就开始显现。

任泽平团队的土地财政研究同样指出，对土地收入的依赖曾在部分地区推动土地供应超出实际人口和住房需求，并造成库存积累。

中国房地产高库存问题与部分地区住宅价格大幅下跌之间，存在值得深入研究的制度联系。

眉山天府新区的住房价格变化，正应当放在这样的地方财政与土地供应背景下观察。

眉山市政府、眉山天府新区管委会以及当地自然资源、财政和住房管理部门，承担着说明当地房地产开发及土地利用政策的公共责任。

当地历年住宅用地供应规模、土地成交价格、政府取得的土地出让收入、相关财政资金用途、地方融资平台参与房地产开发的情况，以及房地产市场风险管理措施，都应当成为公共监督的重要内容。

因为土地供应和房地产政策从来不是购房家庭单独能够决定的。

地方政府通过政策和行政权力深度参与房地产市场发展，居民却通过私人贷款承担购房成本。两者之间的权力与风险并不对等。

当房地产泡沫破裂，制度设计者和市场监管者的责任不能简单转化成一句“购房者投资有风险”。

如果地方政府能够长期从土地出让和房地产税收中获得收入，就必须面对一个更深层的公共责任问题：在房地产泡沫形成与破裂的整个过程中，土地政策、财政激励和金融监管分别发挥了什么作用，普通家庭又承担了多少由这些制度安排共同形成的成本？

这也是为什么房地产问题必须进入公共财政监督、地方政府债务监督和住房金融制度改革的讨论范围。

住房首先关系到人的基本生活。

普通家庭购买房屋，是为了拥有稳定的居住环境、养育子女和保障晚年生活。

但在土地财政长期运行的模式下，住房同时承担了另一种功能：支撑地方财政收入、房地产开发投资和金融债务扩张。

当地方政府需要通过土地出让筹集资金，开发商需要通过高额销售回收土地和建设成本，银行需要通过贷款扩大房地产业务时，普通居民的住房需求就被卷入一条庞大的财政金融链条。

这条链条依赖居民持续支付越来越高的购房成本。

一套房子对政府财政而言，可以形成土地出让收入与相关税收；对开发商而言，是需要销售回款的项目；对银行而言，是长期按揭债权；对普通家庭而言，却可能是毕生最重要的资产。

不同主体对同一套住房的经济利益和风险承担方式完全不同。

房地产市场上涨时，居民相信自己获得了资产增值。

房地产市场暴跌时，居民才发现，已经支付的购房款不会因价格下跌而退还，尚未偿还的银行债务仍然存在。

在土地国家所有、土地使用权市场化出让、居民住房高度商品化的制度条件下，房地产价格不仅反映市场供求，也深受土地供应、地方财政需求及金融政策影响。

因此，土地财政制度需要面对的核心问题，是如何约束地方政府对土地收入的依赖，如何提高土地出让及财政支出的透明度，以及如何防止公共权力推动形成的房地产风险过度集中到普通家庭。

更重要的是，中国住房保障制度和个人债务处置机制，需要真正回应已经陷入严重负资产困境的家庭。

降低长期住房负担、改善贷款困难家庭的债务重组渠道、约束地方政府融资扩张、提高土地财政透明度，都应当成为改革的实质内容。

仅仅依靠刺激购房和鼓励居民再次举债，无法从根本上改变土地财政与家庭债务之间的关系。

四川眉山这名购房者的经历，揭示了中国房地产制度中最值得反思的现实。

2019年，160万元购买住房。

如今，只能卖30多万元。

银行贷款，还剩100万元。

短短几行文字，记录的却可能是一个家庭多年劳动所得的流失，以及未来漫长的债务负担。

与之形成鲜明对照的，是过去多年中国土地财政曾经达到的巨大规模。

2021年，全国土地出让收入高达8.7万亿元。即使在房地产市场持续低迷的2025年，土地出让收入仍超过4万亿元。

这些收入数字记录着土地财政曾经支撑的房地产扩张，也反映了地方财政对土地市场的长期依赖。

而在普通家庭这一端，房地产价格下跌正在重塑他们的财务状况。

住房曾经被当作财富增长的保障，如今却可能成为沉重的债务；长期积累的储蓄已经投入房产，市场价值却大幅缩水；一套已经无法覆盖贷款的住宅，仍然可能继续占用未来数十年的家庭收入。

这一切说明，中国房地产危机已经超出普通市场价格调整的范畴，直接暴露了土地财政、住房商品化与金融债务体系之间的结构性矛盾。

城市土地归国家所有，地方政府通过土地使用权出让和相关税收获得收入，居民却必须以数十年的劳动收入购买住房，并承担房价大幅下跌后的财务后果。

真正需要改革的，是这套将土地资源、财政收入和家庭债务高度绑定的制度。

在公共权力深度决定土地供应、房地产金融政策长期影响市场扩张的情况下，政府应当承担与其权力和政策影响相对应的公共责任。

对于已经深陷负资产困境的家庭，制度改革需要建立更加公平的债务处置和风险分担安排，而不能把房地产扩张留下的所有沉重后果都推向普通购房者。

中国土地财政的繁荣已经走过一个时代。地方财政曾经从房地产扩张中获得巨额收入，房地产企业与金融体系也曾在这一过程中持续扩张。

如今，泡沫破裂后的家庭财富损失已经成为现实。

那套160万元买入、如今只能卖30多万元的房子，既是一个家庭的财富困局，也是中国土地财政长期运行留下的一份沉重账单。

土地财政曾经创造的收入被记录在政府账本中，而房地产泡沫破裂后留下的债务，却正在写进无数普通家庭未来几十年的生活。