中国房地产预售融资规则迎重大调整 房贷转向项目完工后发放

中国房地产融资模式正在迎来一项结构性变化。路透社8月31日报道，中国新的房地产规则要求住房按揭贷款原则上在项目完工后发放，并推动地方扩大现房销售。这意味着过去开发商依赖购房者预付款和按揭资金支持施工的模式将受到明显限制。

从“先收钱再建房”转向完工后融资

据路透社报道，2025年中国新房销售中约68%来自预售，而预售款与按揭资金曾构成开发资金的重要来源。新规则实施后，部分资金只有在项目完成后才能进入开发商账户。

政策目的之一是降低烂尾楼风险并加强购房者保护。过去房地产下行期间，一些开发商资金链断裂，已经支付首付款并承担按揭的家庭却无法按期收房，引发停贷和维权事件。

市场首先担心现金流

8月31日，中国房地产股票明显下跌。路透社称，沪深300地产指数当日下跌4.7%，香港上市的中国开发商相关指数跌幅达到6.2%。

原因并不复杂：新规则提高了项目完工前的融资要求。规模较小、资产负债表较弱的开发商可能更难获得银行贷款或债券融资，而大型国企开发商在信用和融资渠道方面相对占优。

改革不能等同于房地产已经企稳

监管层同时把最长住房按揭期限从30年延长至40年，以降低部分家庭每月还款压力。但延长贷款期限并不能自动解决房价预期、就业信心和居民收入等需求端问题。

《聚焦中国》编辑部认为，这项改革具有双重效果：长期看，它有助于把住宅交付风险从普通购房者身上重新转回开发商和金融机构；短期看，却可能进一步压缩高度依赖预售资金的企业现金流，加快行业淘汰和整合。判断政策效果，不能只看股价或销售额，更应观察烂尾项目数量、交付率、开发商融资成本和居民购房信心。